집값 상승률은 ‘물가 1.5배’로 완화 검토

재건축 관리처분인가 신청 단지도 포함
“서울 분양가 10~13% 낮아질 가능성”
아파트 공급 부족·품질 저하 우려도

정부가 그동안 요건이 까다로워 유명무실했던 민간택지 분양가 상한제의 적용 요건을 완화하는 방안을 추진한다. 재건축·재개발 업계에서는 2007년도 실시한 시뮬레이션 결과를 토대로 상한제 도입 때 강남권 재건축 단지의 분양가가 현재보다 30% 낮아질 것으로 전망하나, 실제로는 10% 수준 인하에 그칠 것으로 분석된다.

국토교통부 관계자는 10일 “분양가 상한제에 대한 적용 기준을 낮추는 방안을 고려하고 있으며 도입 취지가 충분히 나타날 수 있도록 손질할 것”이라고 밝혔다.

현행 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 ‘최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과해야 한다’는 조건을 우선 충족해야 한다. 이런 지역 가운데 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과, 또는 국민주택 규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대1을 초과한 지역 ▲직전 3개월간 주택 거래량이 전년 같은 기간보다 20% 이상 증가하는 등 세 가지 부가 조건을 하나라도 충족하는 곳에 한해 상한제가 적용된다.

우선 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과하는 지역’의 기준을 ‘물가상승률 초과’ 또는 ‘물가상승률의 1.5배 초과’ 정도로 변경하는 방안이 검토되고 있다. 기존 조건이 너무 까다로워 사실상 현재로선 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다.

재건축·재개발 업계에서는 국토부가 2007년 민간택지 분양가상한제를 처음 도입했을 때 실시한 시뮬레이션 결과 전국 분양가가 16~29% 떨어졌다는 점을 토대로 강남 재건축 단지의 분양가가 시세보다 30% 떨어질 가능성이 있다고 예측하고 있다. 이렇게 될 경우 분양가와 시세와의 격차가 커 일명 ‘로또 아파트’가 늘어나고 청약 과열이 일어날 수 있다는 것이다.

국토부 관계자는 이에 대해 “긍·부정적인 면을 모두 보고 있고, 로또 아파트가 양산되지 않는 방안을 찾겠다”고 말했다. 한 국책연구원 관계자는 “서울 아파트 분양가가 현재보다 10~13% 낮은 지난해 수준으로 회귀할 가능성이 있다”고 전망했다.

하지만 일각에서는 이처럼 기준을 변경해 민간택지 분양가 상한제를 도입할 경우 서울에 신규 주택공급이 차단되면서 집값이 더욱 치솟을 것이라는 분석도 나온다. 분양가를 낮추기 위해 값싼 자재를 사용할 가능성이 제기돼 아파트 품질 저하를 피할 수 없다는 우려도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양가를 억지로 낮추면 집주인이나 건설사들이 재건축·재개발을 포기해 아파트 공급이 줄어들고 가격 상승으로 이어질 수 있다”고 분석했다.

세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr